房东_他们往往希望通过协商解决租赁合同争议

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6月28日，记者走访广州市白云区万江园小区发现，业主业主的房屋、装修、物业三方均在诉讼当中，存在房屋出租时间和装修时间的不确定性。

根据法律规定，业主应当自房屋租赁合同正式订立之日起三十日内将房屋归还给甲方，逾期未交付的，由甲方承担违约责任。出租人不履行通知或交房通知书约定的时间，应当按照届时的租赁市场租金水平，每年按月向业主收取租金。如租赁期内房客未按租赁合同约定期限交付房屋，房东有权解除租赁合同。

除了出租房屋之外，很多业主希望租赁期满之后，房屋能够再出租，但房屋仍处于租期中，业主可以向房屋所在地的市场监督管理部门申请执行，或者向政府部门进行投诉。目前有两种办法对出租房屋进行处置。

一是如果房屋已经续租，物业服务人可以对房屋进行租赁合同到期后的续租，或者直接向出租人进行强制续租。如果出租人不履行续租合同约定的时间，或者承租人主张所签订的租赁合同无效，出租人可以向法院提起诉讼，要求出租人返还部分租金。

二是如果房屋已经抵押，租赁双方约定租期到期之后不续租，承租人可以向法院提起诉讼，要求出租人返还部分租金。出租人不履行续租合同约定的时间，或者承租人主张所签订的租赁合同无效，出租人可以向法院提起诉讼，要求出租人返还部分租金。

中国政法大学政治与公共管理学院教授、北京市盈科律师事务所律师廖藏宜表示，上述条款并不鼓励承租人与房东之间签订长期租赁合同。

在廖藏宜看来，该条款有些是对承租人权利的保护。租房合同，是租房合同的基础，承租人可以自行决定要不要续租。如果承租人没有续租权利，租赁合同中约定的租期到期日是续租合同的生效日。

北京爱策网络科技有限公司高级法务师朱怡青表示，在对房租情况进行调查后，出租人不应过于被动，可以主动跟承租人协商续租事宜，如果协商不成，可以向市场监管部门、租赁登记机关申请对租赁合同进行审查，出租人在租赁合同上签字盖章。

“在实践中，如果出租人愿意主动协商的话，一般都会签订续租合同。”朱怡青介绍，当前，有些出租人，特别是房龄比较长的房子，或者是个人房东，他们往往希望通过协商解决租赁合同争议，缓解短期压力。

如北京市海淀区的住建局在接到房屋租赁、物业公司的投诉后，就专门派人对房屋进行了现场检查。

“房管部门已经掌握了部分租户通过协商方式的续租态度，也是说，他们不想主动协商，可以选择继续正常履行，但如果继续拖延就会触碰违约的法律红线。”朱怡青说。

朱怡青认为，即便承租人的同意，短时间内房东、租户双方都不愿意继续履行合同，物业公司也会而面临着多方面的法律风险。

在此背景下，业主的合法权益应得到保障。

当租户与物业公司签订房屋租赁合同时，应着重关注“是否承诺”“收费标准”“房屋坐落”“安全”等方面的内容。对于那些能够直接在出租房屋内经营的企业和个体工商户，业主应遵守其在租约中承诺的义务，在取得业主的书面同意后才能解约。

此外，朱怡青说，要规范出租人的资质，对没有资质的租赁企业，出租人应在租赁合同中约定，“出租人、承租人未尽到实际用途或者对租赁住房使用不规范的，承租人有权解除合同”，禁止违法违规出租。

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